Ler o extrato do crédito habitação — porque é que a prestação muda
Capital, juros, Euribor, spread, dois seguros — o que é cada linha da prestação, e quais são os números que merecem a tua atenção.
Por António Avelar Atualizado a 19 de agosto de 2026 3 min de leitura
Para a maioria das pessoas, o crédito habitação é o maior número que sai da conta todos os meses — e também o que menos entendem. O banco envia um extrato, o valor muda duas vezes por ano, e a reação honesta é confirmar que foi pago e seguir em frente.
Funciona até ao dia em que a prestação salta e não sabes dizer porquê, ou até quereres renegociar e não saberes por que número discutir. Ler o extrato demora dez minutos quando sabes o que é cada linha.
A prestação são dois números a fingir que são um
Cada pagamento mensal divide-se em capital — a parte que reduz mesmo a tua dívida — e juros, a parte que é o preço do banco pelo empréstimo.
A divisão não é fixa, e no início não é lisonjeira. Nos primeiros anos de um empréstimo a trinta anos, bem mais de metade de cada prestação pode ser juro. A proporção desloca-se para o capital devagar, mês a mês, segundo um plano de amortização que o banco calculou no primeiro dia. É por isso que um crédito habitação parece não andar no início: não anda mesmo.
O extrato mostra os dois números. O que mede o progresso é o capital em dívida. É esse que deves acompanhar, não o valor mensal.
De onde vem a taxa de juro
Salvo se fixaste a taxa, o teu juro é a soma de duas partes: um indexante e um spread.
O indexante é a Euribor — a três, seis ou doze meses, conforme o que o contrato diz. Mexe com o mercado e o teu banco não manda nela. O prazo determina a frequência com que a prestação muda: Euribor a seis meses significa que a taxa é recalculada de seis em seis meses, numa data de revisão que o contrato fixa.
O spread é a margem do banco, acordada na assinatura e escrita no contrato. Não mexe sozinho — mas é a única parte da taxa que podes negociar, e o número a comparar quando outro banco se oferece para levar o empréstimo.
Quando a prestação salta, foi quase sempre o indexante que mexeu numa data de revisão. O extrato indica a taxa atual (TAN) e a próxima revisão; esses dois factos explicam praticamente todas as surpresas.
Os dois seguros que vêm à boleia
Um crédito habitação em Portugal traz seguro de vida e seguro multirriscos, e ambos costumam sair da mesma conta — às vezes dentro da prestação, às vezes como débitos separados que aparecem crípticos no extrato.
O detalhe que vale a pena saber: os bancos dão frequentemente um desconto no spread por teres os seguros deles, e esses seguros estão muitas vezes bem acima do que uma seguradora externa cobra pela mesma cobertura. O desconto e o sobrepreço podem anular-se — ou não. Uma vez por ano, pede preços em separado e faz a conta. A auditoria aos custos fixos trata dos seguros em geral; o par do crédito habitação é o maior caso de todos.
Os três números para apontar
Não precisas de estudar o extrato todos os meses. Precisas de três números, confirmados em cada revisão:
- Capital em dívida — o tamanho real da dívida, e a base de qualquer conta de amortização antecipada.
- Taxa atual e data da próxima revisão — para que uma mudança na prestação seja um evento esperado, não um susto.
- O spread — a tua posição negocial, fixada no contrato mas não em pedra.
Trata-o como um custo fixo, porque é um
A prestação pertence à mesma lista das telecomunicações e dos seguros: um custo fixo que sai sozinho e recompensa uma olhadela anual. A diferença é a escala — melhorar o spread em 0,2 pontos sobre 150.000 € são cerca de 25 € por mês, o que faz dele o telefonema mais valioso da lista.
O extrato é o banco a dizer-te, com precisão, quanto custa o empréstimo. O único erro é não o ler.